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我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000 人提供买房最佳k8凯发的解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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房姐您好，我们在朝阳潘家园有一套房子，80多平米，在出租，我们自己住单位的房子，孩子在上大学，我们现在的想法就是想把潘家园的这个房子卖掉，加上手里还有一部分钱，换一套品质好一点的房子，当给孩子留着结婚用，主要是看着潘家园这几年涨得不好，我们准备1000万左右，希望您能给推荐几个地方。
其他：1.我们买哪最合适，基本8年内都不住；
2.我们要不要考虑学区的问题；
3.我们什么时候买合适？我看最近市场又不太好，是不是要等等；
4.我们的房子什么时候卖合适？感谢房姐百忙当中抽点时间回复一下，谢谢！
房姐回复：
1.潘家园的房子什么时候卖，其实关于潘家园的问题，之前我们探讨过很多次，位置不错，交通很好，为什么这几年没落了呢？第一，潘家园有着“旧货市场”的称号，占地4.85万平方米，地摊区、古典家具区、现代收藏区、古旧物品、珠宝玉石、收藏品、装饰品，曾经最多市场拥有4000 经营商户，上万流动人口，常年堵车，据不完全统计，有40%的房屋都在出租，嘈杂的居住条件，以及逐渐老化的楼龄，虽然这几年当地的商户已经清退的差不多了，但是破旧的房屋居住环境，也没有好的学校，已经让很多人望而止步了，所以这就是导致潘家园这几年房价不景气的原因，那么在这种情况下，我认为随时卖都是可以的，都是往好的方向的一个扭转。
2.是否考虑学区，学区分为两种类型，一种纯老破小学区（比如东、西、海老破小），这一类型的产品我认为就没有任何意义了，因为学区未来还是存在很大的变化的；另一种类型是可以兼顾自住的同时带一些学区概念（比如朝阳及海淀个别），这一类型的产品我认为可以考虑；
3.买哪最合适，第二个问题其实就已经回答过了，朝阳及海淀个别，比如朝阳望京、双井等，海淀西北旺、西二旗等；亦庄。
4.什么时候买，3月份之后市场的活跃度确实一般，其实有很多粉丝都问过类似的问题，这个问题也是大家在买房路上最关心的，其实回顾一下这些年北京房价的走势，2008年金融危机和2017.3.17这两个算是一个大的动荡，其他时间节点基本都是正常的涨涨跌跌（涨幅大，跌幅小），大概是这样子的，回看当下的北京市场，我认为如果你要买的房子是次新，只要房子合适，任何时候都可以，毕竟北京市场的预期还是在的，反而这个时候你去跟卖家谈条件会略占上风，难道不是吗？
提问模板：
资产情况如下：丰台区三环新城7号院临铁路三居（市值约650，04年一手房，已经大大落后同时期的海淀或朝阳的房子）、朝阳区老北苑亚奥金茂悦两居（市值约940）、亦庄河西中国铁建国际公馆四居（限竞房限售五年，2028年初解限）；请问三环新城和亚奥金茂悦是否有必要卖掉，两个置换成海淀万柳区域的一套两居或小三居更有价值？另外，刚在苏州科技城的一个新楼盘交了定金，总房价300-350万，考虑投资，2025年交房 新房限售两年，能交易的时间至少2027年了。但是现在纠结是否继续购买，这个资金量放在苏州是不是没有放在北京更有价值。没有学区和通勤需求，仅从增值最大化考虑，目前迷茫中，望您能指明方向！感谢！再买预算1500万-2000万左右！
房姐回复：
说一下苏州，除了四大一线城之外，关于第五个一线城市的说法，比如：
杭州、武汉、成都、南京、重庆、苏州，这几个城市都有希望成为下一个新一线，杭州的金融 苏州的工业 南京的科研，虽然说希望成为新一线，但是想要跟北京的城市级别比，还是差距较大的，少量的资金放过去还是可以接受的，但是大资金量投入一定要慎重，避免出现力不能支，毕竟市场分化将会形成财富、资产的两极分化。
再来说说北京的操作，三环新城这个小区近两年的涨幅其实还是说得过去的，只是如果将时间周期拉长到10年-20年的平均值的话，肯定是落后于海淀和朝阳的一些次新小区的，再加上房子临铁路的话，那肯定就更失去优势了，所以建议是卖掉的；
亚奥金茂悦，这个小区板块位于老北苑的最南端，配套差一些，但是基于小区品质没问题，如果不做资源整合，倒是可以再继续持有，但如果考虑跟丰台的房子一并整合一套更优质的房子的话，是可以出货的。
丰台三环新城和亚奥金茂悦一直出货2000以内，投资万柳是否合适？我认为是可以，首先海淀在北京是一个超级gdp大区，背后代表的是强大的购买力，其实哪怕是万柳之外的区，只要产品不差，买入都是可以保值增值的，如果品质和配套能再加持价值，那就完美了，万柳是符合这几个要素的区域，可以考虑。
提问模板：
您好 房姐 一直关注 咨询一下。首付及总价：西城荣丰一套自住，立水桥昌平东辰小区一小两居出租中，卖掉可回300多万，如还清西城房子贷款（贷款利率较高），手中现金约200万，若两个都出掉，现金约小800。京户孩子在广外的小学读二年级，买房资格：二套，贷款资格：二套
买房需求：改善兼顾投资，居室需求：大两居或小三居
已看板块小区：广外，莲花池附近，丽泽，海淀西客站附近
通勤时间要求：无，预计买房时间：今年或明年
问题是：1. 昌平的小两居挂了很久一直没卖掉，是尽快降价出售好还是根据行情慢慢出售先收租金？2. 后续有老人小孩一共4人常住，置换方案哪种最佳，手中两套都卖掉再置换一套大点的吗？因为小学还有4年，是先保留荣丰还清贷款待段时间再买还是两套都卖了一起置换合适？推荐地段是哪里呢？非常感谢3，昌平的房子降的太低了，我要割肉降价越快卖出去还是继续持有等待？4.回迁房和法拍房之类的可以考虑吗？
房姐回复：
思路：你这是典型的资产整合和静默资金的投资。（因为）孩子在广外上学，建议1.荣丰房子4年内不动，尽快售出昌平那套，投资一套，常营或者亦庄，田村。2.两套都卖了直接置换一套广外次新两居，因为孩子在那上学，你只能看附近
荣丰是到了该卖的时候了，这个时间节点你已经把控的很好了，你现在按这个节奏1，尽快出手昌平那套2，看房，广外次新两居（不要考虑新盘），签约，谈周期3，卖荣丰。这个时间节点目前按照你的规划走我觉得只要这几步能成功走通，你就成功了，泰禾我不太推荐，因为它正好在西南三环外，如果西三四环你可以买，但是西南三四环或南三四环我是不建议的，因为那边虽然有丽泽商务区拉着，但是价格已经有点虚高了，比荣丰还虚。
你现在要跳出来，才能止损，北京我看涨，你爱人也看涨，但是北京很有可能出现一种情况，昌平持续在跌，西城持续再涨，里外里，你就只能花更多的钱买更小的房啦。
第二个问题，新房慎重考虑，法拍房不建议考虑，回迁楼慎重考虑，“次新”尽量买“次新”(短期牺牲一点生活品质)以后孩子毕业的你们可以买个舒服的大房子！现在如果直接买个回迁楼，以后想换个大房子，你就要加很多钱。
真的不建议你们考虑回迁楼，回迁楼如果没有学区属性是很难涨价的，所以选房难就难在这一点，对错就一步，买房子是大事，户型小区买错的只是涨幅大小的问题（方可接受），但是房屋属性买错了，或者纠纷了（比如法拍房）那就差的多了！
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