政策松，房价涨，似是疫后全球之共性。相比而言，中国整体并没有表现出如此热度。与欧美等经济体房价大幅上升不同的是，国内房价上涨较为温和。2020年下半年以来，“”“房贷集中度”等政策陆续出台，调控似有加码态势。房地产能否韧性如初，直接关乎疫后国内经济动能强弱。
一、房地产的需求如何？
总量层面看，疫情以来中国银行间市场利率的下调幅度与历史相比极其微弱，并且随着疫后经济修复及时抬升。银行间利率宽松程度及持续时间都相对有限，其进一步传导到端的程度也十分温和。
结构层面看，与过去经济下行伴随着调控放松不同，“”的基调下，各地区域性的地产政策相对稳定。特征明显，显著降低了商品房需求的波动。
综合来看，总量政策变动微弱搭配各地政策的相对稳定，的需求端呈现出波澜不惊的态势。剔除疫情及基数短期扰动后，商品房销售十分平稳。
二、房地产的供给如何？
相较需求端，目前受供给端的影响更为显著。2020年8月以来，针对房企融资的“”及针对商业银行涉房贷款的“房贷集中度”政策接连出台。监管之下，房企资产与负债的增长都持续放缓，“瘦身”明显。
笔者初步测算，目前四分之一以上的上市房企仍或多或少踩中“红线”。不少中小银行尚未能达到“房贷集中度”要求，其涉房贷款比例仍须压缩。尽管部分房企可通过各种方式进行财务腾挪或加快周转，但其扩张能力已打折扣。
目前房企普遍通过“放缓增量、消化”进行应对：一方面，拿地及新开工等“增量”行为更为谨慎，避免过快扩张；另一方面，加快竣工以进一步回笼资金，消化项目存量。历史上看，房企进行上述“收缩”操作时投资往往会偏弱。
展望未来，边际抬升或将对商品房需求及房企销售产生影响但未必剧烈。融资约束下房企“缩表”趋势依然，短期可能缓降。值得一提的是，商品房库存处于低位且在去化，供需依然紧平衡，或将对未来形成一定支撑。
不过与以往不同，“”及房贷集中度等约束并非短期的逆调控措施，而是刚性的上限约束。从更长的时间维度来看，未来的扩张或面临明显的“天花板”。
三、基本结论
一是与海外主要经济体不同的是，疫情以来中国利率下调幅度温和且回升较早，总量性利率政策对商品房需求的影响并不强烈。加之“”背景下，地方性总体变化不大。剔除疫情及基数短期扰动，商品房销售仍较平稳。
二是相较需求端，目前受供给端的影响更为显著。各种监管措施都集中于房企等指标的约束，虽然短期存在腾挪空间等，但房企通过加杠杆进行扩张的能力大打折扣。“放缓增量、消化”的行为已折射出房企应对及调整思路。
三是展望未来，边际抬升或将对商品房需求及销售产生影响但未必剧烈。融资约束下房企“缩表”趋势依然，短期可能缓降。值得一提的是，商品房库存处于低位且在去化，供需依然紧平衡，或将对未来形成支撑。
（作者 伍戈：长江证券首席经济学家 文若愚：长江证券研究员 徐剑：长江证券研究员）